Gayrimenkul hukuku ve özellikle kira uyuşmazlıkları, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için son derece hassas ve teknik detaylarla dolu bir alandır. Günümüz ekonomik koşullarında kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreçleri, taraflar arasında ciddi gerilimlere yol açabilmektedir. Ancak Türk hukuk sistemi, “sözleşmeye bağlılık” ilkesi ile “kiracının korunması” prensibi arasında hassas bir denge kurmuştur. Bu rehberde, bir ev sahibinin kiracısını hangi hukuki zeminlerde ve hangi usullerle tahliye edebileceğini, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel yargı pratikleri ışığında detaylandıracağız.
İçindekiler
<a name=”kavramsal-cerceve”></a>
1. Kavramsal Çerçeve: Kira Sözleşmesinin Niteliği
Kira sözleşmesi, TBK m. 299 uyarınca; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanun koyucu tarafından “zayıf taraf” olarak kabul edilmiş ve tahliye şartları sıkı kurallara (sınırlı sayı ilkesi) bağlanmıştır. Yani, ev sahibi “istediğim zaman çıkarırım” düşüncesiyle değil, ancak kanunda sayılan haklı nedenlerden birine dayanarak tahliye talep edebilir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri
Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi, tahliye davasının en yaygın gerekçelerinden biridir.
- Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracı kirayı vaktinde ödemezse, ev sahibi TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek en az 30 gün süre verir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık: Kiracı, taşınmazı hor kullanır veya komşular için çekilmez bir huzursuzluk kaynağı haline gelirse (TBK m. 316), ev sahibi en az 30 günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini ister; aksi halde tahliye süreci başlar.
- Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe/Beldede Konutunun Bulunması: Sözleşme kurulurken ev sahibinin haberi yoksa ve kiracının aynı belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu varsa, ev sahibi sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
3. Ev Sahibinden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri (Gereksinim ve Yeniden İnşa)
Ev sahibinin kendi mülküne ihtiyaç duyması durumunda tahliye hakkı doğar ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
- Konut veya İşyeri İhtiyacı: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut/işyeri ihtiyacı doğarsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak dava açılabilir (TBK m. 350).
- Yeniden İnşa ve İmar: Taşınmazın büyük bir onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazda oturulması imkansızsa tahliye istenebilir. Ancak onarım sonrası kiracının “tekrar kiralama” konusunda öncelik hakkı bulunduğu unutulmamalıdır.
4. Tahliye Taahhütnamesi ile Sürecin Yönetimi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Geçerli olması için:
- Yazılı olmalı,
- Kira sözleşmesinin imzasından sonraki bir tarihte verilmiş olmalı,
- Tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalıdır. Eğer kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
5. Yargılama Süreci ve Süreyi Etkileyen Faktörler (ÖNEMLİ)
“Tahliye davası ne kadar sürer?” sorusuna verilecek yanıt, hukuki stratejinin en kritik parçasıdır. Ancak bu noktada kesin bir takvim öngörmek yanıltıcı olacaktır.
Yargılama süreci, dosyanın kapsamına ve mahkemenin iş yüküne göre değişkenlik göstermektedir. Bir davanın sonuçlanma süresini doğrudan etkileyen teknik faktörler şunlardır:
- Tebligat Süreçleri: Tarafların adreslerine tebligatların ulaşma hızı ve varsa usulsüz tebligat itirazları.
- Bilirkişi İncelemeleri: İhtiyaç iddiasının samimiyeti veya taşınmazdaki hasarın tespiti için yerinde inceleme yapılması ve raporun mahkemeye sunulma süresi.
- Mahkemelerin İş Yoğunluğu: İlgili Sulh Hukuk Mahkemesi’nin duruşma günlerini ne kadar ileriye attığı.
- İstinaf ve Temyiz: Yerel mahkeme kararı sonrası tarafların üst mahkemeye başvurması durumunda geçecek ek süre.
Bu nedenle, sürecin kısalması ancak usul kurallarına tam uyum ve etkili bir dosya takibi ile mümkündür.
6. Güncel Yargıtay İçtihatları ve Emsal Kararlar
Hukuki otoriteyi belirleyen en önemli unsur uygulamadaki kararlardır. Yargıtay, özellikle “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davalarında ihtiyacın devamlılık arz etmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Örneğin; geçici bir tatil ihtiyacı veya sadece kira bedelini artırmak amacıyla öne sürülen ihtiyaç iddiaları reddedilmektedir. Ayrıca, boş tarihli alınan tahliye taahhütnamelerinin altının sonradan doldurulması durumunda, kiracı imzasını inkar etmediği sürece Yargıtay bu belgeleri genellikle geçerli kabul etmektedir.
7. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiracı kirayı 1 gün geciktirse bile çıkarılabilir mi? Tek başına 1 günlük gecikme doğrudan tahliye sağlamaz. Ancak ev sahibine “haklı ihtar” çekme hakkı verir. Bir yıl içinde iki kez bu gecikme yaşanırsa tahliye yolu açılır.
2. Evi yeni satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim? Taşınmazı yeni edinen kişi, kendisi veya ailesi için kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek 6 ay sonra dava açabilir.
3. Tahliye davası açmak için arabuluculuk zorunlu mu? Evet, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında (tahliye dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartı haline getirilmiştir.
4. Kiracı evi boşaltmıyor, kilidi değiştirebilir miyim? Kesinlikle hayır. Mahkeme kararı ve icra dairesi olmaksızın kilidin değiştirilmesi veya elektriğin kesilmesi “ihkak-ı hak” suçunu oluşturabilir ve ev sahibini tazminat yükümlüsü yapabilir.
5. “İhtiyaç” nedeniyle kiracıyı çıkardım, başkasına kiraya verebilir miyim? Hayır. Haklı sebep olmaksızın, tahliye edilen taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödenmesi söz konusu olur.
8. Sonuç ve Uzman Desteği
Tahliye süreçleri, emredici hukuk kuralları ve sıkı şekil şartları ile çevrilidir. Bir ihtarname metnindeki usul hatası veya dava açma süresinin kaçırılması, haklı olduğunuz bir durumda dahi davanın reddine ve yıllarca sürecek hak kayıplarına neden olabilir. Süreçlerin karmaşıklığı ve yargılama stratejisinin profesyonelce kurgulanması gerekliliği nedeniyle, uzman bir avukat desteği almak kritiktir.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olay kendi özelinde değerlendirilmelidir. Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
