İÇİNDEKİLER
Türkiye’deki ekonomik dalgalanmalar ve fahiş kira artışları, mülk sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiren hukuki uyuşmazlıkların sayısını rekor seviyeye ulaştırdı. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen tahliye prosedürleri, hem mülkiyet hakkını hem de barınma hakkını korumaya çalışan hassas bir denge üzerine kuruludur. Bu rehberde, kiracı tahliyesinde 5 haklı sebebi detaylı şekilde inceliyor, Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararlarıyla desteklenen kritik bilgileri sizlerle paylaşıyoruz.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350-351)
Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için o taşınmaza ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir.
İhtiyacın Niteliği: “Gerçek, Samimi ve Zorunlu” Kriteri
Yargıtay içtihatlarına göre, ihtiyacın sadece var olması yeterli değildir; bu ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve süreklilik arz eden nitelikte olması gerekmektedir. Mahkemeler bu kriterleri titizlikle araştırmaktadır.
|
📌 YARGITAY KARARI Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | E: 2011/1625, K: 2011/6900 | 23.06.2011 “Ülkemizdeki sosyal ve ekonomik oluşumlar ve dünya ile ekonomik yönden entegrasyon hareketlerinin ortaya koyduğu gereksinimler dikkate alındığında, ihtiyaçlı ayrı ayrı ve daha elverişsiz işyerlerinde ticaret yapmaya zorlanamaz. İhtiyaçlının yanyana daha geniş, üstün nitelikteki mekânlarında özel teşebbüsün rekabet koşulları içinde ticaret yapma isteği ekonomik ve sosyal yönden yararına olacağından ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.” |
|
📌 YARGITAY KARARI – Reşit Çocuğun Ayrı Yaşama Hakkı Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | E: 1998/8324, K: 1998/8564 | 19.10.1998 “Reşit olan çocuklar anne ve baba ile birlikte oturmaya zorlanamayacağına göre ayrı bir evde yaşamak istekleri ihtiyacın haklı olduğunu gösterir. Bu durumda oturulan evin reşit olan çocuğa bırakılıp, kiralananda kendilerinin oturacağını bildiren davacının tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile red kararı verilmesi hatalı olmuştur.” |
⚠️ Kritik Uyarı: Tahliyeden sonra taşınmazın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır (TBK m. 355). Aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Bir kira yılı içerisinde kirasını düzenli ödemeyen kiracıya, farklı aylara ait kira bedelleri için iki kez haklı ihtarname gönderilirse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
İhtarın “Haklı” Sayılması İçin Gerekli Şartlar
- İhtarın yazılı olması gerekmektedir
- Hangi aya ait kira bedelinin talep edildiği açıkça belirtilmelidir
- İhtar, kira bedelinin muaccel olmasından sonra gönderilmelidir
- İki ihtar aynı kira yılı içinde ancak farklı aylara ilişkin olmalıdır
📌 YARGITAY KARARI – İhtar Sonrası Ödeme Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | E: 2018/5827, K: 2018/9394 | 02.10.2018“İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.”Önemli: Bu karar, kiracıların ihtar aldıktan sonra ödeme yaparak tahliye davasından kurtulamayacağını açıkça ortaya koymaktadır. |
3. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352/1)
Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
Geçerlilik Şartları
- Yazılı şekilde düzenlenmiş olmalıdır
- Kira sözleşmesinin imza tarihinden SONRA düzenlenmiş olmalıdır
- Kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır
- Tahliye tarihi açık ve net olarak belirtilmelidir
📌 YARGITAY KARARI – Boş Taahhütnamenin Geçerliliği Yargıtay Hukuk Genel Kurulu | E: 2017/975, K: 2021/1108 | 28.09.2021 “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” |
📌 YARGITAY KARARI – Serbest İrade Prensibi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | E: 2024/4052, K: 2025/1108 | 28.06.2025 “Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır.” |
4. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması (TBK m. 347)
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiraya veren, belirli süreli bir sözleşmede süre doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Ancak kanun, kiraya verene hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshetme hakkını “10 yıllık uzama süresi” sonunda tanır. Yargıtay uygulamasına göre bu süre, halk arasında bilinenin aksine 10 değil, toplamda 12. yılın başında kullanılabilir.
Yargıtay’ın “1+10+1” Formülü Nedir?
Tahliye davasının açılabilmesi için üç aşamalı bir takvimin tamamlanması gerekir:
Sözleşme Süresi (1 Yıl): İlk yapılan sözleşmenin süresidir (Genelde 1 yıl).
10 Yıllık Uzama Süresi (+10 Yıl): Sözleşme bittikten sonra kanunen yenilenen 10 tam yıllık dönemdir.
Fesih Yılı (+1 Yıl): 10 yıllık uzama süresi bittikten sonraki takvimin sona ermesi gerekir.
Sonuç: Kiraya veren, ancak sözleşme tarihinden itibaren toplam 11 yıl geçtikten sonra, 12. yılda tahliye davası açabilir.
Süre Hesaplama ve Bildirim Şartları
Fesih hakkının hukuken geçerli olabilmesi için şu prosedür takip edilmelidir:
3 Ay Önce Tebliğ Şartı: İhtarname, 10 yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmış olmalıdır.
Tebliğ Tarihi Esastır: İhtarın noterden çekildiği tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih dikkate alınır. Bu nedenle postadaki gecikmeler hesaplanarak erken hareket edilmelidir.
💡 Pratik Bilgi: Geciken İhtar Çöp Değildir
Eğer 3 aylık bildirim süresini kaçırırsanız endişelenmeyin. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, geç gönderilen bir ihtarname o dönem için tahliye hakkı vermese de, bir sonraki uzama yılı için geçerli bir bildirim olarak kabul edilir. Yani kiraya veren, sonraki yıl tekrar ihtarname çekmek zorunda kalmadan, o yılın sonunda doğrudan tahliye davası açabilir.
Örnek Hesaplama Tablosu
| Dönem | Başlangıç ve Bitiş | Durum |
| Sözleşme Süresi | 01.01.2015 – 01.01.2016 | 1 Yıllık İlk Dönem |
| 10 Yıllık Uzama | 01.01.2016 – 01.01.2026 | Kanuni Uzama Süreci |
| Bildirim Süresi | En geç 01.10.2026’ya kadar | İhtarın tebliğ edilmesi gereken son tarih |
| Fesih/Tahliye | 01.01.2027 | Tahliye davasının açılabileceği tarih |
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
1. Sadece konutlar için mi geçerli?
Hayır, bu kural hem konutlar hem de çatılı işyerleri için geçerlidir.
2. Sözleşmem 3 yıllık, 10 yıl ne zaman başlar?
10 yıllık uzama süresi, 3 yıllık ana sözleşme bittikten sonra başlar. Yani 3+10+1 formülü uygulanır.
3. Hiç sebep göstermeme gerek var mı?
Hayır, bu madde kapsamında açılacak davada “ihtiyaç”, “tadilat” veya “satış” gibi bir gerekçe sunma zorunluluğunuz yoktur.
5. Esaslı Tadilat, Tamirat veya Yeniden İnşa (TBK m. 350)
Taşınmazın büyük bir onarıma girmesi, genişletilmesi veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte taşınmazda ikamet etmek mümkün değilse tahliye talep edilebilir.
✅ Kiracının Hakkı: Onarım sonrası taşınmazda öncelikli kiralama hakkı yine eski kiracıdadır. Bu hak, kiracının korunması açısından önemli bir güvencedir.
Kirayı Ödemeyen Kiracı İçin Hızlı Yol
Kirayı ödemeyen kiracı söz konusu olduğunda ev sahibinin elindeki en güçlü koz, ihtarname yerine doğrudan Örnek No: 13 (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi) yoluna gitmektir.
Bu yolla kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır; ödeme yapılmazsa tahliye süreci çok daha hızlı ilerler. Ayrıca bu ödeme emri, iki haklı ihtar şartını sağlamak için de kullanılabilir.
⚖️ ZORUNLU ARABULUCULUK: 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tüketilmeden açılan davalar usulden reddedilmektedir.
Sonuç ve Öneriler
Kira hukuku, şekli şartlara sıkı sıkıya bağlı bir alandır. Yanlış zamanda çekilen bir ihtarname veya hatalı bir tarih, davanın reddine ve ciddi zaman kaybına yol açabilir.
- İhtarnamelerin noter aracılığıyla ve hukuka uygun şekilde tebliğ edilmesini sağlayın
- Tahliye taahhütnamesi alırken mutlaka kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalatın
- Dava açma sürelerini asla kaçırmayın (genellikle 1 aylık hak düşürücü süre)
- Arabuluculuk başvurusunu dava şartı olarak yerine getirin
Sürecin bir uzman eşliğinde yürütülmesi her iki taraf için de hayati önem taşır
