Kira Tespit ve
Piyasa Rayiç Analiz Kılavuzu
Kira uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamanız için hazırlanan güncel mevzuat rehberi ve interaktif analiz araçları.
Dava Uygunluk Analizi
Aşağıdaki adımları takip ederek kira tespit davası açma şartlarını kontrol edebilirsiniz.
Kira sözleşmenizin başlangıç tarihi üzerinden 5 yıl geçti mi?
Dava Açmak İçin Uygun Koşullar Mevcut
Detaylı analiz ve uzman görüşü için profesyonel destek almanız önerilir:
Sözleşmenizi İncelememiz İçin Bize GönderinŞu Aşamada Dava Açılamaz
Mevcut durumunuzu değerlendirmemiz için bize ulaşın:
Bilgi Almak İçin Mail GönderinKira Artış Analiz Modülü
Güncel kira bedeli ve piyasa rayici arasındaki farkı analiz edin. Bu modül, mahkeme uygulamalarındaki hakkaniyet indirimlerini dikkate alarak tahmini sonuçlar üretir.
Sözleşme yenileme ayındaki güncel 12 aylık ortalamayı giriniz.
Mahkemelerin “eski kiracı” lehine takdir ettiği %10 indirim otomatik olarak hesaplanmaktadır.
Hukuki Süreç Aşamaları
Kira tespit davasının hazırlık aşamasından nihai karara kadar olan operasyonel süreci.
İhtarname / Bildirim
Sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa 30 gün önceden ihtar çekilir. Şart varsa bildirim zorunlu değildir ancak tavsiye edilir.
Arabuluculuk
Dava açmadan önce tamamlanması zorunlu bir süreçtir. Tarafların anlaşması halinde mahkeme yolu kapanır.
Bilirkişi İncelemesi
Atanan teknik uzmanlar mahalle emsalleri, taşınmazın fiziksel durumu ve piyasa rayici üzerine rapor hazırlar.
Hüküm ve İlam
Mahkeme, bilirkişi raporu ve hakkaniyet indirimi sonrası bedeli belirler. Karar kesinleştiğinde farklar geriye dönük tahsil edilebilir.
Kira Tespit Davaları: Kapsamlı Hukuki Rehber
Kira uyuşmazlıkları, mülk sahibi ve kiracı arasındaki ekonomik dengenin korunması gereken hassas bir alandır. Güncel ekonomik koşullarda kira bedellerinin piyasa rayicinin altında kalması, taraflar arasında kira tespit davası mekanizmasını ön plana çıkarmaktadır.
1. Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedelinin miktarında anlaşma sağlanamadığı hallerde, mahkeme kanalıyla kiranın emsal bedellere göre belirlenmesini sağlar. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olması durumunda, hakim kira bedelini endekslere bağlı kalmaksızın serbestçe belirleyebilir.
2. Davanın Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Bir kira tespit davasının başarılı olabilmesi için mevzuatta öngörülen belirli şartların varlığı aranmaktadır:
- Beş Yıllık Süre: Kanun koyucu, kira bedelinin piyasa rayicine uyarlanabilmesi için sözleşmenin 5. yılının tamamlanmış olmasını şart koşmaktadır.
- Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu: Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin “olumsuz” sonuçlanmış olması bir dava şartıdır.
- Süreler ve Bildirim Usulü: Sözleşmede artış şartı varsa ihtarnameye gerek duyulmaz. Artış şartı yoksa, yeni döneme 30 gün kala bildirim yapılması, kiranın dönem başından itibaren artırılması için elzemdir.
3. Bilirkişi İncelemesi ve Hakkaniyet İndirimi
Yargılama aşamasında mahkemece görevlendirilen bilirkişi inceleme yapar. Bu inceleme; mülkün konumu, metrekaresi, binanın yaşı ve o sokaktaki güncel kiralama bedellerini kapsar. Bilirkişinin belirlediği rayiç bedel üzerinden mahkeme, “eski kiracı indirimi” olarak bilinen hakkaniyet indirimi uygular. Yargıtay içtihatları doğrultusunda bu oran genellikle %10 ile %20 arasında değişmektedir.
Önemli Hatırlatma
Kira tespit davaları, usul hukuku hatalarını kabul etmeyen teknik süreçlerdir. İhtarname süreleri, emsal araştırması ve bilirkişi raporuna itiraz gibi kritik aşamalarda hak kaybı yaşamamak için uzman desteği alınması hayati önem taşır.
